1) Il procedimento per convalida di sfratto
Il procedimento per convalida di sfratto è una forma speciale di procedimento di condanna a cognizione sommaria, caratterizzato dal punto di vista funzionale, dalla necessità di conseguire rapidamente il titolo esecutivo.
La sommarietà dell’accertamento nel procedimento in esame non è data dalla superficialità della cognizione, ma è determinata dall’acquiescenza (mancata comparizione dell’intimato, ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c.) e dall’incompletezza della cognizione (ordinanza di rilascio con riserva ex art. 665 c.p.c.).
Si tratta di un procedimento speciale a carattere facoltativo, potendo la parte far valere lo stesso diritto sostanziale con l’instaurazione di un procedimento ordinario nelle forme del rito locatizio.
Il procedimento può essere utilizzato esclusivamente per la locazione immobiliare, al fine di far valere il diritto al rilascio, in forza di un contratto tipico (art. 657) ovvero quando la locazione costituisce elemento accessorio e secondario di un contratto d’opera o di lavoro subordinato (art. 659). Non si può ricorrere a tale procedimento in caso di contratto di affitto azienda, di contratto di pensione, di detenzione dell’immobile a titolo precario, di occupazione senza titolo, di contratto di comodato.
L’art. 658 c.p.c. contempla la possibilità di utilizzare questo procedimento anche per intimare lo sfratto all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono, ma ciò, di fatto, non è più possibile in quanto sussiste la competenza delle sezioni speciali agrarie alle quali è stata affidata la cognizione di tutte le controversie sull’interpretazione e l’applicazione relative ai contratti agrari e di affitto di fondi rustici.
Il procedimento in esame può aver luogo nei casi espressamente previsti dalla legge. In particolare, l’art. 657 c.p.c. prevede:
– la licenza per finita locazione: è disciplinata dal primo comma dell’art. 657 c.p.c.. Il locatore può intimare al conduttore, licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
L’intimazione ha una diversa funzione a seconda che il contratto a scadere sia a tempo determinato o indeterminato: nel primo caso, spiega gli effetti di evitare la tacita rinnovazione, nel secondo caso, ha effetti sostanzialmente analoghi a quelli della disdetta, apponendo così al contratto un termine finale, di cui diversamente è privo. L’azione di condanna è concessa anche quando, mancando l’attualità del diritto di rilascio, manca pure la sua violazione.
Il locatore, in questo modo, si precostituisce un titolo anticipatamente rispetto alla data di scadenza per garantirsi il diritto di riottenere il bene. È un esempio di condanna in futuro.
L’atto introduttivo del procedimento in esame è l’atto di citazione, con un contenuto, tuttavia, più ampio, dovendo includere nel suo contesto, anche un atto di portata sostanziale, vale a dire l’intimazione della licenza o dello sfratto.
Il primo comma dell’art.657 dispone che “il locatore può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono, licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali”. qualifica l’atto introduttivo come intimazione della licenza con contestuale citazione per la convalida.
– Lo sfratto per finita locazione: è previsto dal secondo comma dell’art. 657. Il locatore può intimare lo sfratto dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o di intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
– Lo sfratto per morosità: è disciplinato dall’art. 658 c.p.c.. Il locatore può intimare lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze. Il locatore esercita, in questo modo, nelle forme speciali, un’azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento. La norma consente, altresì, di ottenere una condanna al pagamento dei canoni scaduti, nelle forme proprie del decreto ingiuntivo. Nel caso in cui il locatore agisca solo per il rilascio omettendo di richiedere il pagamento dei canoni, la pronuncia sullo sfratto risolve il contratto di locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi (art. 669).
2) Il procedimento
Per tutti e tre gli istituti, la competenza funzionale e territoriale è inderogabile e spetta al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661).
Tale competenza rimane ferma, sia nella fase di convalida, sia nel successivo giudizio di merito che si instaura con l’eventuale opposizione, restando così identica la competenza del giudice in entrambe le fasi.
L’atto introduttivo, contenente l’intimazione di licenza o di sfratto e contestualmente la citazione, deve essere notificato al conduttore ai sensi dell’art. 137 c.p.c. e ss., con esclusione della notificazione al domicilio eletto (art. 660, comma I), attesa la sua particolare importanza in relazione alle conseguenze dell’eventuale mancata comparizione dell’intimato.
Qualora la notificazione non è avvenuta in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, allegando la ricevuta all’originale dell’atto (art. 660, comma VII).
Nell’atto introduttivo del procedimento, il locatore deve dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti le notificazioni di eventuali opposizioni ai sensi dell’art. 668 e di qualsiasi altro atto del giudizio, possono essergli effettuate presso la cancelleria.
La citazione per la convalida deve avere i requisiti di cui all’art. 125, tranne quelli previsti dall’art. 163, n. 7; deve contenere, infatti, l’invito a comparire nell’udienza indicata e l’avvertimento che, se non comparisce, o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell’art. 663.
In considerazione della particolarità del procedimento, tra la data della notificazione e quella dell’udienza di comparizione, debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni; nelle cause che richiedono pronta spedizione, e cioè dettate da particolari ragioni di urgenza, il giudice su istanza dell’intimante, può ridurre i termini di comparizione sino alla metà, con decreto motivato, che verrà apposto in calce all’originale e alle copie dell’intimazione (art. 660, comma IV). Non si applica la sospensione dei termini durante il periodo feriale. L’intimante può iscrivere la causa a ruolo fino al giorno dell’udienza, mediante il deposito in cancelleria dell’intimazione notificata; il convenuto può costituirsi depositando la comparsa di risposta anche direttamente in udienza (art. 660, comma 5) senza subire preclusioni processuali.
L’intimato può anche comparire personalmente: la norma, infatti, consente la facoltà di scegliere se avvalersi o meno di una difesa tecnica.
3) L’udienza di comparizione
Nella prima udienza, a seconda del comportamento delle parti, possono verificarsi diverse situazioni.
– Il locatore non compare: può succedere che alla prima udienza non compaia l’intimante; in tal caso ai sensi dell’art. 662 l’intimazione perde efficacia.
Il giudice deve dichiarare estinto il procedimento di convalida.
– l’intimato non compare(art. 663): alla mancata comparizione dell’intimato, la legge equipara, sotto ogni profilo, l’ipotesi in cui l’intimato, pur essendo comparso, non si opponga alla convalida.
In tal caso la legge stabilisce che il giudice, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, disponga la rinnovazione della stessa. In caso contrario, convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione della formula esecutiva.
L’efficacia esecutiva viene in essere trenta giorni dopo l’apposizione della formula esecutiva (art. 663, comma III);
– l’intimatocompare e non si oppone: il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone l’apposizione della formula esecutiva;
– l’intimatocomparee svolgeopposizione: in tal caso, viene meno la possibilità per il giudice di pronunciare immediatamente provvedimento di convalida. L’opposizione può avvenire informalmente e anche personalmente, senza necessità di formule sacramentali purché sia manifesta la volontà di opporsi all’intimazione. A questo punto il procedimento prosegue nelle forme ordinarie e da procedimento speciale si trasforma in un procedimento a cognizione piena che, tuttavia, assumerà le forme del rito, locatizio di cui all’art. 447-bis c.p.c., previa ordinanza di mutamento del rito, ai sensi dell’art. 426 (art. 667). Il giudice, pertanto, fissa l’udienza ai sensi dell’art. 420 c.p.c., concedendo alle parti il termine perentorio per il deposito delle memorie integrative;
– l’intimato compare,ma oppone eccezioni non fondate su prova scritta:
in tale ipotesi la legge prevede che, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronunci ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.
Pertanto, l’intimante viene a disporre immediatamente di un titolo esecutivo fondato su un provvedimento che non è impugnabile, ma non è nemmeno definitivo. Tale provvedimento non chiude il procedimento che deve proseguire per l’esame delle eccezioni dell’intimato, oggetto di espressa riserva (art 665).
4) Lo sfratto per morosità
Le norme che disciplinano l’istituto in esame, contenute nel codice di rito, devono essere integrate dagli artt. 5 e 55 della legge 392/1978.
L’art.5, relativo alle locazioni abitative, stabilisce che costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c., il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. L’art. 55, invece, concede al conduttore la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale, versando l’importo dovuto per capitale, interessi e spese in sede di prima udienza ovvero nel termine di grazia concesso dal giudice, in presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore e con ciò escludendo la risoluzione del contratto.
Con il procedimento in esame, la legge configura uno strumento che consente al locatore di conseguire rapidamente i risultati propri di un’azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, nonché quelli di una conseguente e contemporanea azione di condanna al rilascio e al pagamento dei canoni.
L’art. 658 c.p.c. dispone, infatti, che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze”.
In sostanza, la suddetta norma attribuisce al locatore la possibilità di avvalersi delle forme accelerate del procedimento di convalida per ottenere il provvedimento di rilascio, che implica la pronuncia della risoluzione, che ha natura costitutiva e di condanna.
Il locatore, inoltre, può chiedere anche la condanna, con decreto ingiuntivo, al pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto senza limiti di competenza. In tal caso il giudice pronuncia un decreto ingiuntivo, che costituisce provvedimento autonomo da stendersi in calce ad un’altra copia dell’intimazione. Il decreto è immediatamente esecutivo, ma suscettibile di opposizione nel termine di quaranta giorni. L’eventuale opposizione non incide sull’avvenuta risoluzione del contratto (art. 664).
La richiesta del decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni è facoltativa, potendo il locatore procedere in separata sede.
Costituisce un onere, invece, per l’intimante l’attestazione in giudizio che la morosità persiste (art. 663, comma III). L’attestazione di persistenza deve riguardare la morosità dedotta nell’intimazione e la sanatoria, se avvenuta, deve essere completa. Si possono verificare le seguenti ipotesi
– il conduttore non compare: se la morosità è stata sanata, il giudice dichiara estinto il procedimento;
– il conduttore compare e sana la morosità: direttamente in udienza versa l’importo dovuto per i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, oltre gli interessi legali e le spese processuali liquidate in tale sede dal giudice, il quale dichiara l’estinzione del procedimento;
– il conduttore compare e chiede il termine di grazia: il giudice deve concederlo, in presenza dei requisiti previsti dall’art. 55, legge 392/1978. In tal caso, assegna un termine non superiore a giorni novanta per consentire al conduttore di pagare i canoni scaduti e quelli a scadere, oltre gli interessi e le spese processuali che liquida e quindi rinvia l’udienza non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. A tale udienza, se il conduttore ha sanato integralmente la morosità il giudice dichiara l’estinzione del processo; in caso contrario, e dietro attestazione del locatore che la morosità persiste, convalida lo sfratto, fissando la data del rilascio;
– il conduttore compare e nega la propria morosità, contestando l’ammontare della somma pretesa; il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all’uopo un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera all’ordine di pagamento, all’udienza successiva il giudice convalida l’intimazione di sfratto;
– il conduttore compare e contesta la morosità: se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (art. 665).
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5) L’ordinanza di convalida
L’ordinanza di convalida, che assume la portata di un provvedimento di condanna al rilascio, insieme all’atto di intimazione convalidato e su cui è stata apposta la formula esecutiva, danno luogo ad un titolo esecutivo.
Con l’ordinanza esecutiva di convalida il giudice, inoltre, ai sensi dell’art. 56 legge 392/1978, deve fissare la data dell’esecuzione entro il termine massimo di mesi sei ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.
Se entro il termine fissato, il conduttore non provvede a rilasciare spontaneamente l’immobile, il locatore potrà promuovere l’esecuzione forzata ex art. 605 c.p.c..
La legge consente all’intimato di proporre opposizione tardiva, ma limitatamente alle ipotesi in cui l’intimato provi di non aver avuto tempestiva conoscenza dell’atto per irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore (art. 668).
L’ammissibilità dell’opposizione tardiva alla convalida di licenza o di sfratto per irregolarità della notificazione dell’intimazione è subordinata dall’art. 668 c.p.c., comma I, alla prova, a carico dell’opponente, del nesso di causalità tra l’irregolarità della notificazione e la tardiva conoscenza dell’intimazione.
Il caso fortuito o forza maggiore si identificano rispettivamente in una forza esterna, ostativa in assoluto, ed in un fatto di carattere meramente oggettivo, del tutto avulso dalla umana volontà e causativo dell’evento unicamente per forza propria, nel senso che il fatto non solo non è voluto ma non può nemmeno essere preveduto o, anche se preveduto, non può essere impedito.
L’opposizione tardiva deve essere proposta nel termine perentorio di dieci giorni dall’esecuzione. L’opposizione si propone davanti al tribunale nelle forme prescritte per l’opposizione al decreto ingiuntivo, in quanto applicabili. L’opposizione non sospende il processo esecutivo, ma il giudice con ordinanza non impugnabile può disporne la sospensione per gravi motivi, imponendo quando lo ritiene opportuno una cauzione all’opponente.
